코로나19 이후의 광풍은 끝, 안정기에 접어든 RV 파크 시장
미국의 캠핑장 및 RV 파크 부동산 시장이 안정을 되찾고 있다는 분석이 나왔습니다. 업계 운영자, 중개인, 대출 기관 및 컨설턴트 등 시장 전문가들에 따르면, 코로나19 팬데믹 이후 과열되었던 시장이 진정 국면에 접어들었습니다. 캠프그라운드 컨설팅 그룹의 설립자인 제인 코헨 CEO는 “비정상적인 과열은 사라지고 현실로 돌아왔습니다. 이는 긍정적인 신호입니다”라고 평가했습니다.
기업형 구매자는 ‘신중’, 안정적 수익 파크 선호
자본 환원율(CAP rate)은 조정되었으며, 이전처럼 모든 매물에 여러 구매 제안이 몰리는 현상은 사라졌습니다. 코헨 CEO는 “경제적 불확실성이 소규모 개인 구매자나 라이프스타일형 구매자에게는 타격을 줄 수 있지만, 여러 파크를 소유한 대규모 기업형 소유주들에게는 큰 영향이 없습니다”라고 설명했습니다. 그는 “그들은 여전히 매수 활동을 하고 있지만, 터무니없는 가격은 지불하지 않습니다. 현재 시장에서는 안정적이고 정기적인 수입이 보장되는 장기 체류형 또는 계절형 파크가 인기를 끌고 있으며, 단기 숙박 위주의 휴양지형 RV 파크는 매각이 더 어려워졌습니다”라고 덧붙였습니다.
대부분의 파크, 시설 개선 시급… 핵심 투자 요소로 부상
시장에 나와 있는 대부분의 파크는 시설 개선이 시급한 것으로 나타났습니다. 전문가들은 대다수 파크가 기반 시설 및 캠핑장 시설 개선이 필요하다고 입을 모읍니다. 코헨 CEO는 “최근에 지어진 곳이 아니라면 최상의 상태로 매물로 나오는 경우는 드뭅니다”라고 말했습니다. 실제로 RV 파크를 적극적으로 인수하고 있는 ‘오픈 로드 리조트’의 공동 창립자 짐 옴스트롬 역시 “우리가 매년 검토하는 대부분의 파크는 기본적인 유지보수 강화, 자본 지출 또는 편의시설 투자가 필요합니다”라고 밝혔습니다. 특히 그는 “방문객들은 청결도와 와이파이(Wi-Fi)를 매우 중요하게 생각하기 때문에, 많은 파크들은 화장실 리모델링과 와이파이 인프라 업그레이드에 대대적인 투자가 필요합니다”라고 강조했습니다.
수익성 악화와 비용 상승… 매도-매수자 간의 눈높이 차이 심화
올해 파크 매매 가격에 영향을 미치는 주요 변수 중 하나는 점유율 하락과 수익성 악화입니다. 옴스트롬은 “역사적으로 강세였던 시장의 여러 파크들이 연초 대비 수익이 15%에서 25% 이상 감소했지만, 판매자들은 2021년과 2022년의 호황기 실적을 기준으로 가격을 책정하려 하고 있습니다. 이러한 상황이 일부 거래를 주춤하게 만드는 원인입니다”라고 지적했습니다. 또한, ‘아테나 부동산’의 리처드 오브라이언 CEO는 2022년부터 시작된 금리 인상, 인건비·보험료·재산세 등 운영 비용의 증가, 그리고 미국을 방문하는 캐나다 관광객의 급격한 감소가 시장에 큰 부담으로 작용하고 있다고 분석했습니다. 그는 “특별한 가치 창출 노력이 없었다면, 2021년이나 2022년에 매입한 파크의 장부상 가치는 25%에서 35%까지 하락했습니다”라고 말했습니다.
거래량은 정상화, 그러나 판매자 가격 기대치가 관건
부동산 중개 회사 ‘NAI 아웃도어 호스피탈리티 브로커스’의 마리아 파이퍼는 “자산 가치가 전반적으로 하락하면서 최고가에 매입했던 일부 소유주들은 어려운 결정에 직면해 있습니다”라면서도 “부실 대출이나 부실 자산이 일부 존재하지만, 업계 전체를 뒤흔들 정도는 아닙니다. 거래량은 점차 증가하고 있으며 시장은 계속해서 적응하고 있습니다”라고 전했습니다.
하지만 판매자들이 현실적인 가격을 제시하고 있는지에 대해서는 의견이 엇갈립니다. ‘파크 브로커리지’의 존 시디 대표는 비현실적인 가격을 고수하는 판매자들 때문에 거래 속도가 둔화되었다고 분석합니다. 그는 “시장의 거래 정체는 대부분 비현실적인 판매자들 때문입니다. 구매 의사가 있는 구매자들은 여전히 많지만, 판매자들이 2021년의 최고가에 대한 미련을 버리지 못하고 있습니다”라고 말했습니다.
그럼에도 불구하고 시디 대표는 현재의 거래량이 비정상적인 것은 아니라고 강조합니다. 그는 “시장이 둔화된 것은 2021-2022년의 과열된 시장과 비교했을 때뿐입니다. 지난 10년의 데이터를 보면 현재 총매매 건수는 역사적으로 평이한 수준입니다”라고 설명했습니다. 그는 향후 18개월 동안 5년 만기 고정 대출이 만료되면서 일부 부실 자산이 시장에 나오면 거래량이 다시 증가할 것으로 예상했습니다. 하지만 “2021년과 같은 거품이 낀 시장은 향후 몇 년간 다시 오기 어려울 것이며, 당시 제시되었던 가치와 가격에 도달하기까지는 오랜 시간이 걸릴 것입니다”라고 전망했습니다.